VvE’s en financiën

DE PRAKTIJK VAN VVE’S IN DE SCHEPENBUURT EN LANDENBUURT MET TIPS VAN VVE ADVIESGROEP Oud Mathenesse

1 WELKE BIJDRAGE is er VAN VVE-LEDEN NODIG VOOR ALLE VERPLICHTINGEN?

De bijdragen variëren van € 50,00 tot € 300,00. Gemiddeld gelden de volgende bedragen per maand:

  • 3 kamer appartement: minimaal €120,00 maximaal €150,00
  • 4 kamer appartement: minimaal €140,00 maximaal €170,00
    De hoogte is vaak afhankelijk van de bouwkundige staat van het appartementencomplex.
2 HOE VAAK VRAAGT de VVE EXTRA GELD AAN HAAR LEDEN?

Dit beslist de Algemene Leden Vergadering (ALV) en verschilt per VvE; bijvoorbeeld:

  • 2 tot 3 keer in enkele jaren tijd voor grote onderhoudsuitgaven die niet veel langer uitgesteld kunnen worden;
  • Eenmalig een groot bedrag als er acuut groot onderhoud moet plaats vinden.
    TIP: Om onvoorziene (eenmalige) hoge lasten voor de VvE-leden te voorkomen, is het beter de maandelijkse bijdragen een aantal jaar extra te verhogen.
3 ZIJN ER MOGELIJKHEDEN OM SUBSIDIE OF EEN LENING AAN TE VRAGEN?

De laatste jaren komen er steeds meer ondersteuningsmogelijkheden, ook in het kader van de verduurzaming en energietransitie. Actuele informatie kun je vinden op de website van de Gemeente Rotterdam: www.rotterdam.nl/loket/subsidie-lening-woningverbetering-vve-010/

TIP: Als de VvE (nog) niet genoeg geld heeft gespaard om alle gestelde doelen uit het zogenaamde Meerjarig Onderhouds Plan (MJOP) te bereiken, adviseert de VvE Adviesgroep Oud Mathenesse om een deel van het gespaarde geld te besteden aan kleinschalig(er) onderhoud. Dan is daadwerkelijk zichtbaar wat er met het onderhoudsbudget gebeurt.

4 WAAR WORDT DE VVE-BIJDRAGE AAN BESTEED?

In de Schepenbuurt-Noord is het gemiddelde onderhoudsbudget per jaar, geïnventariseerd. De besteding in %:

  • 60% aan dagelijks onderhoud en de reservering / uitgaven voor groot onderhoud;
  • 15% aan noodzakelijke verzekeringen zoals voor opstal (herbouwwaarde) en aansprakelijkheid (VvE én bestuur);
  • 15% aan beheerskosten, administratie en verenigingsuitgaven (zoals de kosten van de ALV);
  • 10% aan portiekverlichting, eventueel water en schoonmaak.

TIP: Het spaargeld telt per eigenaar-bewoner daarin mee bij de aangifte inkomstenbelasting, naar rato van ieders aandeel volgens de Splitsingsakte; oppotten heeft dus geen zin. Besteed het geld daarom volgens het Meerjarig Onderhouds Plan (MJOP) aan (groot) onderhoud.

5 HOE KRIJG JE INZAGE IN BELANGRIJKE STUKKEN ALS DE ADMINISTRATIE IS UITBESTEED?

Het administratie- of beheerkantoor moet informatie over de (actuele) financiële stand van zaken en het (groot) onderhoud geven aan alle VvE-leden. Lukt dat niet, dan kun je in een ALV de mogelijkheid bespreken naar een ander administratie- of beheerkantoor over te stappen.
TIP: Bij opzegging van het contract met een kantoor komt nogal wat kijken, dus is het belangrijk dat goed voor te bereiden. De VvE Adviesgroep OM kan je hierbij helpen.

6 WAT ZIJN DE MEEST KOSTBARE REPARATIES DIE UITGEVOERD WORDEN?

Dak & schoorstenen, riool, standleidingen – gas en water, gevel & kozijnen, portiek.

7 WAT TE DOEN ALS EEN ADMINISTRATIE- OF BEHEERKANTOOR OPHOUDT OF FUSEERT?

Het administratie- of beheerkantoor moet ophouden of fuseren van het kantoor agenderen in de ALV van de VvE. Daarbij wordt gekeken naar de werkzaamheden en de kosten die (kunnen) wijzigen. Dan kunnen VvE-leden gezamenlijk besluiten eventueel over te stappen naar een ander kantoor.

8 WAT TE DOEN ALS EEN ADMINISTRATIE- OF BEHEERKANTOOR FRAUDEERT OF FAILLIET GAAT?
  • Doe altijd aangifte bij de politie of meld je bij de curator;
  • Zoek uit wat het kost om een rechtszaak te starten;
  • Weeg vervolgens af of de VvE er een rechtszaak van maakt of dat het geleden verlies wordt geaccepteerd. Neem daarover – bij voorkeur in een extra vergadering – een besluit in de Algemene Leden Vergadering.

TIP: Dring als je aangifte doet bij de politie aan op een strafzaak; daarin kan de VvE zich voegen als benadeelde partij en – zonder advocaat – teruggave van het geld vorderen (op straffe van vervangende hechtenis). De VvE Adviesgroep Oud Mathenesse kan hierover advies geven.

9 HOE ZORG JE ERVOOR DAT ALLE VVE-LEDEN DE MAANDELIJKSE BIJDRAGE BETALEN?

Probeer te voorkomen dat een deurwaarder ingeschakeld wordt. Dat is een zaak van bestuur, administratie- of beheerkantoor én alle VvE-leden.

  • Het belangrijkste is om vanaf het begin te investeren in een goede relatie met je mede VvE-leden en de contacten te onderhouden.
  • Spreek in de ALV af dat er snel actie wordt ondernomen bij achterstanden.

Als dat niet helpt en de eigenaar buiten beeld is, zijn onderstaande stappen mogelijk:

  • Een incassoprocedure starten
  • Pas als dat niet helpt, een deurwaarder inschakelen.
    Deze werkzaamheden voert het administratie- of beheerkantoor uit. Jaarlijks stelt men de incassoprocedure in de ALV vast. Als de VvE geen administratie- of beheerkantoor heeft, zoek dan een erkend incassobureau dat gespecialiseerd is in financiële afhandeling.

TIP: Handel dit snel af. Na 2 jaar verjaart de zaak en kun je het geld vaak niet meer vorderen. Bij gedwongen verkoop van het appartement gelden andere termijnen.

Argumenten om niet te betalen
“Ik vind de VvE-bijdrage te hoog.”
De VvE stelt de hoogte van de bijdrage vast. Als een VvE-lid deze te hoog vindt, kan hij of zij dit tijdens de ALV aan de orde stellen.

“Er wordt geen onderhoud verricht.”
De VvE-bijdrage is bestemd voor onderhoud, voor de verzekeringen en de portiekverlichting. Zie punt 4. Wanneer het VvE-lid met de betalingsachterstand van mening is dat er onderhoud verricht moet worden, kan hij of zij dit aankaarten in de ALV.

Slapende VvE actief maken ten bate van het woongenot
Ga zo snel mogelijk met elkaar aan de tafel, stel een bestuur samen, maak gebruik van elkaars kennis en kunde, ga aan de slag!